สินเชื่อบ้าน

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย​​​​

หลายคนคงมีความใฝ่ฝันที่จะมีบ้านของตัวเอง แต่การซื้อบ้านด้วยเงินสดมักเป็นเรื่องที่ยากลำบาก เพราะบ้านมักเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูง การออมเงินเพื่อซื้อบ้านอาจใช้เวลานาน จึงมีผู้คนหลายคนเลือกใช้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของตนเองได้เร็วขึ้น แม้กระนั้น การขอสินเชื่อที่เป็นที่อยู่อาศัยมักเป็นสินเชื่อที่มีเงินต้นมากและมีระยะเวลาในการผ่อนชำระนาน ดังนั้น การพิจารณาถึงความเหมาะสมของบ้านและภาระหนี้ที่จะตามมาจึงเป็นสิ่งสำคัญก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ

สิ่งที่ควรพิจารณาก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน รวมถึงจำนวนสมาชิกในครอบครัว ทำเลที่ตั้ง ความสะดวกในการเดินทาง ราคา และความเชื่อถือของโครงการ นอกจากนี้ยังมีเรื่องกำลังซื้อ เรื่องนี้มีความสำคัญมาก เพราะเป็นตัวกำหนดว่าเราสามารถดำเนินการผ่อนชำระหนี้ได้อย่างไร เราควรพิจารณาดังนี้

• เงินคงเหลือในแต่ละเดือนหลังหักค่าใช้จ่ายจำเป็นและหนี้สินอื่น ๆ ภาระหนี้ที่ต้องผ่อนชำระต่อเดือนทุกประเภทรวมกันไม่ควรเกิน 1/3 ของรายได้แต่ละเดือน
• เงินออมที่มีอยู่เพื่อนำมาจ่ายเป็นเงินดาวน์บ้านก่อนเริ่มผ่อน
• วงเงินที่จะได้รับและอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย
• จำนวนงวดและจำนวนเงินที่ต้องผ่อนในแต่ละงวด

การพิจารณาเหล่านี้จะช่วยให้เราตัดสินใจได้อย่างมั่นใจและป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาทางการเงินในอนาคต โดยในกรณีที่เรายังไม่แน่ใจ ควรพิจารณาอย่างละเอียดและเข้าใจเรื่องทั้งหมดก่อนที่จะตัดสินใจสุดท้าย

วงเงินสินเชื่อ

สถาบันการเงินมักจะกำหนดวงเงินสินเชื่อสำหรับที่อยู่อาศัยให้ต่ำกว่าราคาของบ้านที่ลูกค้าต้องการซื้อ สาเหตุที่เป็นเช่นนั้นเนื่องมาจากการให้สินเชื่อในวงเงินที่สูงเกินไปถือเป็นความเสี่ยงทั้งต่อสถาบันการเงินและลูกค้าเอง หากลูกค้าไม่สามารถผ่อนชำระได้ตามเวลา อาจเกิดการค้างชำระนานเกินไปซึ่งอาจทำให้ถูกฟ้องร้องดำเนินคดีและถูกยึดทรัพย์สิน ทำให้สถาบันการเงินขาดรายได้และต้องจ่ายค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการหนี้ หรือแม้กระทั่งการขายบ้านแล้วก็อาจได้รับราคาที่ไม่คุ้มค่าสำหรับหนี้ที่ต้องชำระ ทำให้ลูกค้ายังคงเป็นหนี้อยู่ ส่วนสถาบันการเงินก็จะไม่ได้รับเงินคืนในปริมาณที่สอดคล้องกับสินเชื่อที่ให้ไป ดังนั้น เพื่อลดความเสี่ยงดังกล่าว สถาบันการเงินมักกำหนดวงเงินให้สินเชื่อต่ำกว่ามูลค่าหลักประกัน (หรือเรียกว่าอัตราส่วนการให้สินเชื่อต่ำกว่ามูลค่าหลักประกันหรือ LTV ratio) โดยมักกำหนดให้มูลค่าสินเชื่อต่ำกว่าราคาประเมินของหลักประกัน และส่วนที่ขาดจะต้องมาจากเงินทุนของลูกค้า ซึ่งมักอยู่ในช่วงประมาณ 70 – 95% ของมูลค่าหลักประกัน

ผู้ที่สนใจขอสินเชื่อควรพยายามออมเงินให้ได้ส่วนหนึ่งล่วงหน้า และควรจำไว้ว่าการมีบ้านเป็นของตนเองยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วย เช่น ค่าตกแต่งบ้าน ค่าซ่อมแซมและปรับปรุง และค่าใช้จ่ายร่วมกัน (หากอาศัยอยู่ในหมู่บ้านหรือคอนโดมิเนียม)

การคิดดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

แต่ละสถาบันการเงินจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันไป โดยมักใช้อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงแบบลอยตัว เช่น MLR (Minimum Loan Rate) หรือ MRR (Minimum Retail Rate) โดยสถาบันการเงินสามารถกำหนดว่าจะคิดดอกเบี้ยในอัตราที่มากหรือน้อยกว่าอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงนี้ ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงของผู้ขอสินเชื่อ นโยบายสินเชื่อ และต้นทุนของสถาบันการเงินนั้น

นอกจากนี้ ในการขอสินเชื่อยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ผู้ขอสินเชื่ออาจต้องรับผิดชอบหรืออาจเกิดขึ้นได้ ซึ่งมีความแตกต่างกันตามข้อกำหนดของสถาบันการเงินแต่ละแห่ง เช่น

• ค่าจดจำนองหลักประกัน
• ค่าสำรวจและประเมินราคาหลักประกัน
• ค่าธรรมเนียมการชำระคืนเงินต้นทั้งหมดก่อนกำหนด
• อัตราดอกเบี้ยผิดนัดชำระหนี้

ดังนั้น ก่อนที่จะขอสินเชื่อ เราควรศึกษาทำความเข้าใจวิธีการคิดดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายต่างๆ อย่างละเอียด รวมถึงเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จะเกิดขึ้น เพื่อช่วยในการตัดสินใจเลือกสินเชื่อที่มีข้อเสนอที่ดีและเหมาะสมกับความต้องการของเราที่สุด

การประกันภัย

ในปัจจุบัน ความต้องการใช้การประกันภัยเป็นเครื่องมือในการลดความเสี่ยงมีมากขึ้น เป็นทั้งในส่วนของธนาคารพาณิชย์ที่เป็นเจ้าหนี้ และประชาชนที่เป็นลูกหนี้ที่กู้ยืมเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งลูกหนี้ที่กู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งมีระยะเวลาการผ่อนชำระค่อนข้างยาว (10 ปีขึ้นไป) ซึ่งมีความเสี่ยงที่จะไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้ และอาจนำไปสู่การยึดคืนหลักประกัน กรณีที่ไม่สามารถชำระเงินกู้ได้เนื่องจากสถานการณ์เฉพาะบุคคล เช่น ผู้กู้เสียชีวิตและสมาชิกในครอบครัวที่เหลืออยู่ไม่สามารถผ่อนชำระต่อได้ หรือในกรณีที่ที่อยู่อาศัยที่เป็นหลักประกันเกิดอุบัติเหตุทำให้ผู้กู้มีภาระทางการเงินเพิ่มขึ้น การประกันชีวิตและประกันอุบัติเหตุจึงเข้ามาช่วยบรรเทาภาระของผู้กู้ได้

อย่างไรก็ตาม ลูกหนี้มีสิทธิ์เลือกทำประกันกับบริษัทใดก็ได้ หรือทำผ่านนายหน้าประกันใดก็ได้ตามความสมัครใจ ซึ่งธนาคารพาณิชย์จะไม่สามารถบังคับให้ลูกหนี้ทำประกันกับบริษัทใดบริษัทหนึ่งเป็นการเฉพาะเจาะจง หรือกำหนดให้การทำประกันกับบริษัทใดบริษัทหนึ่งเป็นเงื่อนไขในการพิจารณาให้สินเชื่อ

ทั้งนี้ สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เกี่ยวกับการอนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์ประกอบธุรกิจประกันภัย

การรีไฟแนนซ์​

เนื่องจากสินเชื่อบ้านเป็นก้อนใหญ่และใช้เวลาในการผ่อนชำระนาน ผู้ให้สินเชื่อมักเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงปีแรก ๆ การไปเริ่มกู้กับธนาคารใหม่เมื่อหมดช่วงเวลาที่ได้ดอกเบี้ยต่ำแล้วมักจะได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง จึงมีการนำเสนอให้ผู้ขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์ หรือไถ่ถอนหนี้จากผู้ให้สินเชื่อเดิมเพื่อขอกู้จากผู้ให้สินเชื่ออื่นที่เสนอลดอัตราดอกเบี้ยหรือมีข้อเสนออื่นๆ เพื่อทำให้มีแรงจูงใจมากขึ้น อย่างไรก็ตาม เราควรพิจารณาให้ดีก่อนว่าการรีไฟแนนซ์ช่วยลดค่าใช้จ่ายได้จริงหรือไม่ โดยศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์ที่หัวข้อ “ผ่อนไม่ไหวทำอย่างไรดี”